Interzisă și controversată vreme de mai multe decenii, ca urmare a abrogării articolelor corespunzătoare din Codul Civil de la 1864 prin art. 4 al decretului-lege nr. 994/1931, Contra cametei, vânzarea cu pact de răscumpărare a devenit din nou posibilă sub imperiul Codului Civil actual.
Operațiunea juridică în discuție este definită de Cod ca fiind „o vânzare afectată de condiție (…) prin care vânzătorul își rezervă dreptul de a răscumpăra bunul sau dreptul transmis cumpărătorului„.
Vânzarea cu opțiune de răscumpărare va putea fi utilizată în practică pentru garantarea mai energică a unui creditor (cumpărător în cadrul contractului), deoarece prin această operațiune se acordă acestuia prerogativele dreptului de proprietate asupra bunului vândut (cu care se “garantează” împrumutul), prerogative pe care nu le-ar fi putut avea în temeiul unui simplu contract de ipotecă, decât în urma parcurgerii procedurii de executare silită.
Se poate imagina totuși un astfel de contract chiar fără ca el sa presupună existența unui împrumut garantat prin transmiterea dreptului supus reîntoarcerii, iar din punct de vedere al taxelor aferente încheierii actului, costurile unui contract de ipotecă sunt inferioare costurilor vânzării cu opțiune de răscumpărare.
Cum funcționează așadar acest contract?
Prin semnarea unui contract de vânzare-cumpărare între A (vânzător) și B (cumpărător), prin care A își rezervă un drept de a se dezice de vânzare, cu plata către B a prețului încasat și a altor cheltuieli ocazionate de efectuarea actului, dreptul de proprietate se transmite de la A la B.
Dreptul dobândit de B nu va va fi însă deplin, el fiind afectat de dreptul de opțiune a lui A, drept de opțiune care trebuie exprimat într-o anumită perioadă de timp, care nu poate fi mai mare de cinci ani din momentul încheierii vânzării.
Dacă A ridică opțiunea de răscumpărare, cu plata sumelor susmenționate, dreptului de proprietate se retransmite către acesta. În cazul în care A nu își exprimă opțiunea de răscumpărare în termenul menționat, dreptul lui B se consolidează definitiv în patrimoniul său.
În cazul bunurilor imobile, în cadrul termenului stipulat pentru exercitarea opțiunii, dreptul de proprietate dobândit de B se va înscrie provizoriu în Cartea funciară, urmând ca înscrierea să devină definitivă (să se justifice) ca urmare a ne-exercitării opțiunii în cadrul acestui termen.
Dreptul de proprietate a lui B nu este în nici un caz lipsit de atributul dispoziţiei, actele întocmite de acesta în perioada în care este proprietar fiind valabile, în măsura în care sunt constituite ținându-se seama de dreptul lui A de a răscumpăra bunul.
Pe scurt, B va putea dispune de dreptul de proprietate, însă, doar astfel cum îl deține el însuși: afectat de o condiție rezolutorie.
Astfel, dacă B înstrăinează bunul către C, A va putea exercita opțiunea sa și față de C, putând răscumpăra bunul de la acesta, cu returnarea sumelor datorate conform contractului încheiat între A și B.
În cazul în care B contractează un împrumut pe care îl garantează cu o ipotecă asupra bunului cumpărat de la A, în favoarea creditorului D, exercitarea opțiunii de către A trebuie respectată de către D, iar ipoteca constituită în favoarea acestuia va urmări bunul.
Eventualele chirii sau redevențe încasate de B înainte de exprimarea opțiunii de către A și obținute din exploatarea bunului se cuvin acestuia.
Dacă B a încheiat contracte de locațiune asupra bunului pe perioada cât a fost proprietar, A este obligat să le respecte pentru o perioadă de maxim trei ani de la exercitarea opțiunii sale, cu condiția ca acestea să fi fost supuse formalităților de publicitate.
Procedural exercitarea dreptului la răscumpărare se poate realiza fie în fața notarului prin efectuarea unei convenții între părți, fie, prin notificarea cumpărătorului sau a sub-dobânditorului bunului de către vânzătorul care și-a rezervat opțiunea de răscumpărare prin intermediul executorului judecătoresc. Odată cu semnarea convenției sau, cel mai târziu în termen de o luna de la notificare, trebuie consemnate la dispoziția celui îndreptățit: prețul vânzării, cheltuielile ocazionate de încheierea contractului, cele aferente efectuării formalităților de publicitate, a celor pricinuite de ridicarea și transportul bunului(în cazul bunurilor mobile), precum și a cheltuielilor necesare și utile, în limita sporului de valoare. Lipsa îndeplinirii acestei obligații lipsește exprimarea opțiunii de efect și, prin urmare bunul nu va fi răscumpărat.
Menționăm aici faptul că, în cazul în care contractul ar presupune un împrumut cu o dobândă care depășește limita admisă legal, Codul prevede reducerea diferenței dintre prețul răscumpărării și prețul vânzării la nivelul maxim admis de lege pentru dobânzi.
De asemenea, împrumutului cămătăresc constituie infracțiune și se pedepsește în conformitate cu dispozițiile art. 3 din Legea 216/2011 privind interzicerea activității de cămătărie, criteriul de identificare al persoanei care desfășoară astfel de activități fiind darea de bani cu dobândă, indiferent de nivelul acestei dobânzi, de către o persoană fizică neautorizată în acest sens, activitate desfășurată ca ”îndeletnicire”.