Vânzarea unui bun imobil este contractul prin care o persoană transmite alteia proprietatea unui teren, apartament, casă etc., în schimbul unui preț.

În Noul Cod Civil român, contractul de vânzare-cumpărare este definit și reglementat la articolele 1650-1762.

Acte necesare

  • actele de identitate ale părților: Carte de identitate, Carte de identitate provizorie, pașaport, în cazul cetățenilor străini Pașaportul, Permisul de ședere sau actul de identitate emis de statul a cărei cetățenie o are;
  • în situația în care una din părți este cetățean străin, se va menționa obligatoriu numărul său de identificare fiscală (NIF) care se obține de la organul fiscal competent.
  • Certificatul de căsătorie și convenție matrimonială, în cazul în care a fost încheiată;
  • în cazul în care una dintre părți este reprezentată prin mandatar, procura în original;
  • actele de proprietate asupra imobilului ce face obiectul tranzacției care pot fi după caz:   contract vânzare-cumpărare, Sentință/Decizie civilă definitivă și irevocabilă, Titlu de proprietate, Certificat de moștenitor, contract de donație, Autorizație de construire, Proces-verbal de predare-primire, contract de împrumut, dovada achitării integrale a prețului etc.
  • Certificatul de atestare fiscală din care să reiasă că toate taxele în legătură cu bunul imobil sunt achitate la zi de către proprietar. Certificatul de atestare fiscală se eliberează de Administrația Financiară competentă, respectiv Administrația Financiară la care proprietarul plătește impozitul anual pentru imobilul respectiv. În situația înstrăinării dreptului de proprietate asupra unui bun aflat în coproprietate, organul fiscal emite certificate de atestare fiscală fiecărui proprietar, proporțional cu cota sa parte de proprietate a acestuia. Certificatul de atestare fiscală este valabil 30 zile de la data emiterii;
  • Extrasul de Carte Funciară se obține prin intermediul biroului notarial şi este valabil 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii;
  • Certificatul de performanță energetică;
  • ultima factură de energie electrică și dovada achitării acesteia;
  • în cazul apartamentelor, adeverința eliberată de Asociația de proprietari sau locatari din care să reiasă că toate cheltuielile aferente întreținerii și folosinței acestuia sunt achitate la zi de către proprietar/proprietari, respectiv: întreținere, cheltuieli, reparații, cheltuieli comune etc. Adeverința nu este necesară în cazul în care cumpărătorul consimte să preia eventualele debite existente;
  • în cazul imobilelor având regimul juridic de monument istoric, Adresă emisă de Ministerul Culturii și Patrimoniului Național – Direcția pentru Cultură și Patrimoniul Național al Municipiului București din care să reiasă că aceasta și-a dat acordul la înstrăinarea imobilelor și că  Statul Român, prin Direcția pentru Cultură și Patrimoniul Național al Municipiului București și Primăria Municipiului București, prin Direcția Generală de Dezvoltare și Investiții – Direcția Cultură, Învățământ, Turism-Serviciul de Cultură nu își exercită dreptul de preemțiune la vânzarea imobilului;
  • în cazul achiziționării unui bun imobil prin credit bancar/credit prin programul “Prima Casa” este necesar și contractul de credit și contractul de garantare;
  • în cazul achitării prețului de vânzare prin transfer bancar este necesar contul și banca Vânzătorului;
  • în cazul terenurilor extravilane arabile Adeverința emisă de Primăria competentă din care să reiasă că  terenul nu este arendat;
  • în cazul înstrăinării terenurilor situate în extravilan, având categoria de folosință agricol sau pădure, există un drept de preemțiune ce poate fi exercitat de coproprietari, arendaș, vecini și instituțiile interesate, drept pentru care trebuiesc îndeplinite formalitățile cerute de lege.

În plus, pentru persoanele juridice:

  • certificatul de înregistrare la Registrul Comerțului, actul în baza căruia își desfășoară activitatea persoana juridică;
  • certificat constatator valabil, eliberat de Registrul Comerțului (pentru societăți comerciale). În lipsa certificatului constatator, biroul notarial poate elibera, contra cost, un extras prin serviciul RECOM Online;
  • hotărâre A.G.A din care să rezulte acordul asociaților cu privire la vânzarea/cumpărarea bunului respectiv și prețul de vânzare/cumpărare a bunului imobil;
  • împuternicire / Hotărâre A.G.A. pentru reprezentantul persoanei juridice la încheierea actului.

COSTURI

Impozitul către stat

La transferul dreptului de proprietate și al dezmembrămintelor acestuia, prin acte juridice între vii
asupra construcțiilor de orice fel și a terenurilor aferente acestora, precum și asupra terenurilor de orice
fel fără construcții, contribuabilii datorează un impozit care se calculează prin aplicarea cotei de 3% asupra venitului impozabil. Venitul impozabil se stabilește prin deducerea din valoarea tranzacției a sumei neimpozabile de 450.000 lei.

Taxe încasate de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI)

1. Taxa pentru extrasul de carte funciară în vederea autentificării contractului de vânzare-cumpărare

Conform legii cadastrului, notarul public poate autentifica un act de vânzare a unui bun imobil numai pe baza extrasului de carte funciară emis strict în acest scop de Biroul de Carte Funciară din cadrul Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară sau, după caz, a certificatul de sarcini.

Taxa percepută de ANCPI-OCPI pentru eliberarea unui extras de autentificare este:

  • 40 de lei, în regim normal – se eliberează în două zile (termen de recomandare) și
  • 200 de lei, în regim de urgență (1 zi)

2. Tariful ANCPI-OCPI pentru intabulare

După finalizarea contractului de vânzare-cumpărare, dreptul de proprietate al noului proprietar va trebui intabulat în cartea funciară.

Tariful perceput de ANCPI pentru această operațiune este prevăzut de ANEXA nr. 1 din Ordinul 39/2009 privind tarifele și taxele ANCPI/OCPI și a altor unități subordonate și reprezintă un procent de 0,15% din prețul vânzării pentru persoane fizice și 0,5% pentru persoane juridice.

 Onorariul notarial se calculează în funcție de prețul vânzării.

Dacă prețul vânzării este mai mic față de evaluarea conform Ghidului privind valorile orientative ale proprietăților imobiliare valabil pe anul respectiv, onorariul se va calcula la această evaluare.

Închide